전세보증금 지키는 전세계약 절차｜전세 사기 예방법

🏡 전세계약이란?

전세계약은 집을 구매하지 않고도 일정 기간 동안 사용할 수 있는 임대차 계약 형태입니다. 임차인은 임대인에게 일정 금액의 전세보증금을 일시불로 지급하고, 계약 기간 동안 임차권을 갖게 됩니다. 계약이 종료되면 보증금을 돌려받고, 집을 반환하는 구조입니다. 월세 부담 없이 안정적인 거주가 가능하다는 점에서 사회초년생, 신혼부부 등 20대, 30대 사이에서 꾸준히 인기를 끌고 있습니다.

하지만 깡통전세, 전세 사기 등 위험 요소도 함께 증가하고 있는 만큼, 안전한 전세계약을 위해서는 사전 확인이 반드시 필요합니다.

---

📂 목차

1. 전세계약 전에 반드시 확인해야 할 사항
2. 안전한 전세계약을 위한 절차 요약
3. 전세계약 체크리스트 총정리
4. 깡통전세 피하는 팁
5. 마무리: 전세계약은 정보가 생명이다

---

1. 전세계약 전에 반드시 확인해야 할 사항

✅ 주택 상태 및 불법건축물 여부

• 계약 전 현장을 직접 방문해 내부 상태를 꼼꼼히 확인하세요.
• 건축물대장을 통해 불법건축물이나 용도와 맞지 않는 용도변경이 있는지 확인해야 합니다.

✅ 전세가율 및 시세 확인

• 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 커집니다.
• 국토교통부 실거래가 사이트, 부동산 플랫폼(호갱노노, 직방 등)을 통해 주변 시세와 비교하세요.

✅ 선순위 권리관계

• 등기부등본 상에 근저당권, 전세권, 가압류 등 선순위 채권이 있는지 확인하세요.
• 보증금보다 많은 채권이 선순위일 경우, 반환받기 어려워질 수 있습니다.

✅ 임대인 세금 체납 여부

• 국세나 지방세 체납이 있으면, 세금이 먼저 징수되어 보증금이 위험해질 수 있습니다.
• 임대인의 동의 하에 세무서나 주민센터에서 확인할 수 있습니다.

✅ 임대인 및 대리인 신분 확인

• 계약 상대가 임대인 본인인지, 위임받은 대리인인지 반드시 확인하세요.
• 신분증, 인감증명서, 위임장은 필수입니다.

✅ 공인중개사 정상 영업 여부

• 등록된 중개업소에서 계약해야 중개사고 발생 시 한국공인중개사협회에서 보상을 받을 수 있습니다.
• 국토교통부 중개업소 등록 정보를 통해 조회 가능.

✅ 전세보증금 반환보증 가입

• 보증금 반환 불이행에 대비해 HUG, HF, SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증보험 가입을 권장합니다.

✅ 표준임대차계약서 및 특약 명시

• 법적 보호를 받기 위해 주택임대차 표준계약서 사용은 기본입니다.
• 선순위 담보권 설정 금지, 중도해지 시 위약금 등 특약사항은 반드시 계약서에 기재해야 합니다.

✅ 임대차 신고 및 확정일자

• 계약일로부터 30일 이내 임대차 신고, 확정일자 부여는 보증금 보호를 위한 핵심 절차입니다.
• 동 주민센터 또는 온라인 부동산거래관리시스템에서 신청 가능.

---

2. 안전한 전세계약을 위한 절차 요약

1. 집 상태 및 시세 확인
2. 등기부등본·건축물대장·체납 여부 등 서류 확인
3. 임대인 및 대리인 신분 확인
4. 공인중개사 등록 여부 확인
5. 표준 계약서 작성 및 특약 명시
6. 임대차 신고 및 확정일자 부여
7. 전입신고 (계약 후 14일 이내)
8. 전세보증금 반환보증 가입

---

3. 전세계약 체크리스트 총정리

항목확인	방법 / 기관
주택 상태	현장 방문, 건축물대장
전세 시세	국토부 실거래가, 부동산 플랫폼
선순위 권리	등기부등본 열람
체납 여부	주민센터, 세무서 (임대인 동의 필요)
임대인 신분	신분증, 인감증명서, 위임장
중개업소 등록	국가공간정보포털, 국토부 홈페이지
보증가입 여부	HUG, HF, SGI서울보증 등
임대차 신고 및 확정일자	주민센터, 부동산거래관리시스템

 

---

4. 깡통전세 피하는 팁

• 보증금 + 선순위 권리금이 매매가보다 크다면 무조건 피하기!
• 잔금일 전, 등기부등본 다시 확인하여 새로운 근저당권이나 전세권 등록 여부 점검
• 고가 전세일수록 보증보험 가입 필수

---

5. 마무리: 전세계약은 정보가 생명이다

전세계약은 단순한 임대차 계약이 아닙니다. 수천만 원의 보증금이 오가는 중요한 금융 거래입니다.
특히 20대, 30대처럼 사회에 갓 진입한 세대는 처음 접하는 계약이 많은 만큼, 제대로 알고 꼼꼼히 준비하는 것이 피해를 막는 유일한 방법입니다.

전세계약을 앞두고 있다면 이 글을 바탕으로 체계적으로 준비하고, 보증금 안전을 최우선으로 고려하세요. 조금의 시간과 노력이 수천만 원의 손실을 막아줍니다.

 

👉 참고 해두면 좋은 자료가 있으니 [링크] 꼭 확인해보시고 놓치지 마세요. :)

 

2025 서울 청년월세지원 조건 ｜중위소득 150% 기준·신청방법·필요서류

 

신혼부부 특별공급 청약 조건부터 가점 계산방법 (+청약홈 바로가기)