임대갱신 요구권 완벽 정리｜주택·상가 계약 갱신할 때 꼭 알아야 할 내용

 

 

계약 만료가 다가올 때 가장 고민되는 것은 바로 계약 연장이 가능한지, 그리고 임대료가 얼마나 오를지입니다.
이때 꼭 알아야 할 것이 바로 ‘임대갱신요구권’입니다.

이 글에서는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 따른 임대갱신요구권의 개념, 행사 요건,  주의사항까지 누구나 이해하기 쉽게 정리했습니다.
특히 임차인 입장에서 합법적으로 권리를 지키는 방법을 중심으로 설명드리니, 꼭 끝까지 읽어보세요!

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📌 목차

1. 임대갱신요구권이란?
2. 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권
3. 상가건물임대차보호법과 묵시적 갱신
4. 임대료 인상 제한과 갱신 조건
5. 묵시적 갱신과 권리 행사 차이
6. 주의해야 할 예외 상황
7. 임차인이 꼭 기억해야 할 포인트

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1. 임대갱신요구권이란?

임대갱신요구권이란, 임차인이 임대차 계약이 끝나갈 무렵, 일정한 요건을 충족하면 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리를 말합니다.

이 권리는 주택과 상가 각각의 법률에 따라 다르게 적용되며, 임차인의 주거 안정성과 영업 지속성을 보장하기 위한 중요한 제도입니다.

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2. 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권

✔ 행사 요건

• 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 이 기간에 임대인이 별다른 거절 의사를 밝히지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 간주됩니다.

✔ 행사 횟수

• 1회에 한해 행사 가능하며, 이 경우 2년간 계약이 연장됩니다.
• 이때 임대료는 일정 범위 내에서만 조정할 수 있습니다.

✔ 묵시적 갱신은 다르다!

• 만약 임차인이 별도로 갱신을 요구하지 않고, 임대인도 별도 의사표시 없이 기간이 지나 계약이 연장되면 ‘묵시적 갱신’입니다.
• 이는 계약갱신요구권 행사와는 다른 개념이며, 갱신요구권을 아끼고 향후 사용할 수 있습니다.

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3. 상가건물임대차보호법과 묵시적 갱신

상가의 경우에는 주택과는 달리 ‘계약갱신요구권’이라는 명칭보다는 묵시적 갱신 규정이 중심입니다.

• 상가 임대차도 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신 거절 통보를 하지 않으면, 계약은 기존 조건 그대로 자동 연장됩니다.
• 다만, 영업을 지속하기 위해 임대인의 거절 사유가 정당해야 하며, **보호 기간(10년 이내)**이라면 임차인의 갱신 요구가 우선됩니다.

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4. 임대료 인상 제한과 갱신 조건

주택의 경우, 계약을 갱신할 때 임대료는 직전 계약의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
이는 임차인의 주거 부담을 완화하기 위한 제도로, 갱신된 2년 동안 적용됩니다.

상가는 지역 상황에 따라 다르지만, 분쟁이 발생하면 감정 평가나 분쟁 조정 절차를 통해 조율할 수 있습니다.

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5. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권, 무엇이 다를까?

• 계약갱신요구권 행사: 법적으로 명확한 ‘1회 한정’ 권리 행사, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절 불가
• 묵시적 갱신: 양측이 별말 없이 계약이 자동 연장되는 것, 권리 행사는 아님

📌 중요 포인트
묵시적으로 갱신되었다고 해서 계약갱신요구권이 소멸되는 것은 아닙니다.
다음 갱신 시점에 여전히 행사할 수 있습니다.

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6. 주의해야 할 예외 상황

임대갱신요구권이 모든 경우에 인정되는 것은 아닙니다. 아래 상황에서는 행사에 제한이 있을 수 있어요:

• 법 시행 이전에 다른 제3자와 계약 체결이 완료된 경우
• 임차인의 과실로 인한 계약 해지 사유가 발생한 경우
• 임대인이 본인의 실거주나 직계가족의 거주를 명확히 밝히고 입증 가능한 경우

이러한 경우에는 임차인의 권리 행사보다 임대인의 권리가 우선될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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7. 임차인이 꼭 기억해야 할 포인트

✔ 갱신요구는 반드시 서면으로!
문자나 카카오톡도 가능하지만, 내용증명 우편으로 보내면 법적으로 더 확실합니다.

✔ 기한을 놓치지 말자!
‘계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지’는 반드시 기억해야 할 기간입니다.

✔ 묵시적 갱신은 따로 기록해두기!
묵시적 갱신이 이루어진 경우에도 계약서에 기록을 남겨두면 향후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

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✅ 마무리하며

‘임대갱신요구권’은 단순히 계약을 연장하는 것을 넘어서, 임차인의 주거와 생계를 지키기 위한 중요한 권리입니다.
임대차 계약 만료가 다가올수록 헷갈리는 부분이 많아질 수 있지만, 제도를 정확히 이해하고 준비한다면 충분히 권리를 지킬 수 있습니다.

🏠 주택이든 🏪 상가든, 계약서를 다시 한 번 살펴보시고, 갱신 시점이 언제인지, 행사 기한은 놓치지 않았는지 체크해보세요!
작은 준비가 더 큰 안정을 만들어줍니다.

 

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